投報率的計算
最近許多客戶在來電時都提到:希望舊屋翻修後出租時投報率能夠超過10%,其實投資的投報率應該是在一開始購屋前就要計算好的,因為其實裝潢費用各家差異性並不會太大,在相同規劃上工程款項應該是類同的,因此,要拉高投報率除了提高工程款外,應該是在購屋時就要先守好成本的!!但許多人都是在購屋後才開始計算工程成本,這觀念絕對是錯的!!!
舉個例子來說,一棟地坪21坪的3樓高透天房子,你想要裝修為9間套房,總成本工程款大約從200~300萬之間(以不增建為主且建材皆採用防火隔音建材),如想要在完工後投報率為每房月收租金6000投報10%的房子,那麼購屋款項應該要落在440萬以下,那麼投報率才有機會10%,因此購屋時要堅守成本的觀念,省下來的錢才是自己的獲利!
最近有一個案子,屋主本身最近購買了三樓透天六房地坪20坪六房花了750萬,他跟我提到看有沒有機會把完工後投報率拉高到10%,基本上這就比較屬於不可能的任務了!因為就算是以現況來說光是加上工程款,成本就快一千萬了,試問如果這樣的話,那每房約收租金要高到九千以上才有機會的(還不算扣除每月水第四台網路成本),但套房市場本身就有一定的MAX,一間室內坪數4坪以內的套房最高租金能收到7000就算不錯的,九千的租金換成我們自身是房客的話,你願意以九千租一間不到5坪的套房嗎?答案應該也是不可能吧!
若以現況出租每房租金五千(35年的老房子)這樣投報率4。8%(以上計算都還不包含每月支出網路及第四台等費用)!若是屋主一開始就能把房價壓下來的話,那麼就算不花錢整哩,整體投報率還是可以拉高的!
因此,如有興趣投資套房的客戶,建議一開始在購屋時就要先尋找好施工廠商,除了可以事前建議估價外,更可以提供更專業的工程規劃(可規劃幾房、施工難易、及現有屋況評估)及施工法規建議,這樣才有機會在投資套房的路上無所不利!
希望筆者以上小小經驗,能對你有幫助!!如有任何問題歡迎來電討論! 0933-498465 李先生
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